주택 담보 대출을 하려는데 DTI, DSR 그리고 LTV는 뭘까?

LTV, DTI, DSR

 

내 집 마련을 하시는 분들은 자기 자본만으로 하시는 자금을 마련하시는 분들 보다는 대출을 적극적으로 활용하시는 분들이 많을 겁니다. 쉽지는 않을 거라고 생각했지만 시작부터 LTV니,  DTI니, DSR,이니 하면서 알 수 없는 용어들이 많이 나오기 때문에 처음 대출을 받으시는 분들은 머리가 아파올 겁니다. 그래서 오늘은 주택 담보 대출 용어인 LTV와 DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

• DSR
• LTV
• DTI
• 마치며

 

 

 

 

 

 

DSR

주택 담보 대출은 주택이라는 담보물이 존재하는만큼 돈을 빌리는 사람의 신용을 크게 신경 쓰지 않고 빌려줍니다. 신용 대신 담보물의 가치를 확인합니다. 그럼에도 불구하고 대출자의 소득이 너무 낮다면 은행은 이자조차 받지 못할 위험에 노출될 수 있습니다. 그렇기 때문에 은행에서는 대출자의 상환능력을 확인하는데, 이 것이 바로 DSR입니다.

 

조금 더 정확히 말씀드리자면 DSR은 채무자의 연간 소득에서 주택 담보 대출 뿐만 아니라 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 계산식으로 나타내면 다음과 같습니다.

 

• DSR = 가계 대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
• DSR = 갚아야 할 원리금 / 내 소득

정확한 공식은 위의 공식이고, 이를 쉽게 풀어쓴게 아래의 공식입니다. DSR 계산 공식에 따르면 대출금이 높을수록 DSR이 높아지고, 연간소득이 높을수록 DSR이 낮아진다는 의미입니다. 이때, DSR이 40까지면 적정, 70이 넘어가기 시작하면 이자를 납부하기도 어려운 차주로 여겨집니다. 그리고 정책적으로도 DSR이 40% 이하로 규제됩니다.

 

만약 연소득을 1억원을 올리는 사람이 10억짜리 집을 사고 싶고, 5억 원의 대출을 5%의 금리로 받으려고 한다고 가정해 봅시다.  

 

네이버 DSR 계산기 계산 결과

 

이 경우에는 DSR이 32.21%로 예상됩니다.  은행에서  DSR을 40%로 기준을 둔다면 대출을 진행하면 되겠지만, 32%보다 낮은 수준으로 규제하는 경우에는 공식대로 대출 규모를 줄이거나 연소득을 높여야 합니다.

 

게다가 과도한 대출을 막기 위한 스트레스 DSR이라는 것도 있습니다. 스트레스 DSR은 대출 금리에 매년 상/하반기에 1회씩 변경되는 스트레스 금리를 더해서 계산하는 DSR입니다. 즉, 추가 금리를 붙이기 때문에 갚아야 할 원리금이 높아져 총 대출 규모를 줄이겠다는 이야기입니다.

 

스트레스 금리는 6월 30일까지는 25%만 적용하며, 하반기에는 50% 적용, 내년부터는 100% 적용한다고 합니다.

 

	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024년  2월 26일 ~ 2024년  6월 30일	2024년  7월 1일 ~ 2024년 12월 31일	2025년 1월 1일 ~
금리 반영 비율	스트레스 금리의 25%	50%	100%
은행권 적용 대출	주택담보대출	주택담보대출, 신용대출	주택담보대출 신용대출 기타대출 등
2금융권 적용 대출	-	주택담보대출

 

 

 

 

 

 

 

LTV

LTV는 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 의미합니다. DSR의 예시에서 10억짜리 아파트를 구매하려고 하는데 5억의 대출을 받는다는 가정을 했는데, 이런 경우에는 LTV는 50%가 되는 것입니다. 즉, LTV는 대출금 / 담보 가치라고 생각하시면 됩니다.

 

• LTV = 대출금 / 담보 가치

대출 담보의 가치를 100%를 인정해주지 않는 이유는 주택 가격 폭락, 매우 낮은 가격에 경매 낙찰 등의 이유 때문입니다. 즉, 현재 아파트의 가치가 높더라도 그걸 팔아서 채권을 온전히 회수할 수 없는 경우를 대비해서 LTV 비율을 정하는 것입니다.

 

2024년 6월 기준으로 현재 서울특별시 LTV는 다음과 같습니다.

 

• 생애최초: 80%
• 무주택/서민실수요: 70%
• 1주택 이상: 60%

 

DTI

DTI는 차입자의 소득에 대한 비율로, 차입자의 소득으로 연간 상환액을 나눈 값입니다. 예를 들어서, 연봉 1억 인 사람이 은행에서 30년간 5억 원의 대출을 5% 금리로 대출받은 경우에는 DTI는 약 32.21%가 나옵니다. 즉, 대출자의 연봉을 기준으로 빚을 계약 기간 안에 갚을 수 있을지를 수치화한 것을 의미합니다.

 

참고로, DTI 비율 = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) * 100 / 소득입니다.

네이버 DTI 계산기

 

LTV와의 차이점은 DTI가 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면, LTV는 담보물의 가격에 대해 부채의 총량을 결정하는 방식입니다. 이처럼 DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼기 때문에 자산 버블에 대해서는 상대적으로 안정적인 편입니다. 

 

그리고 DSR과의 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타대출의 이자 상환액이지만, DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타 대출의 원리금 상환액입니다. 즉, DTI를 기준으로 하는 것보다 DSR을 기준으로 하는 것이 더욱 보수적으로 대출이 실행됩니다.

 

 

마치며

오늘은 각종 부동산 규제인 DSR, DTI, 그리고 LTV에 대해서 알아보았습니다. 저는 아직 부동산을 구매하기까지 시간이 꽤 지나야 할 것 같지만, 미리 공부하고 준비하는 중입니다. 이 글을 읽으시는 분들도 최근 강남을 제외하곤 시장이 좋지 않다고 해서 손을 놓는 것이 아니라 미리 준비하시는 편이 어떤가 생각합니다.