부동산 대출 이야기가 나오면 항상 나오는 용어가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 용어들은 주택담보대출에 대한 글에는 거의 항상 붙어서 등장합니다. 대체 왜 주택담보대출과 이 용어들이 항상 붙어 다니는지 궁금하신 분들이 많을 거라고 생각합니다. 그래서 오늘은 LTV, DTI, DSR의 뜻과 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
LTV 뜻
LTV의 뜻은 주택 담보 인정 비율입니다. 즉, 담보로 설정하는 주택의 가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 예를 들어 주택의 가치가 10억이고, LTV가 40%인 주택이 있다고 가정해봅시다. 이러한 주택에서는 4억까지는 대출이 가능하다는 의미입니다. 즉, 신용대출이든 본인이 가지고 있는 현금이든, 부모님, 지인 찬스를 쓰든 최소한 6억을 구해와야 한다는 의미입니다.
참고로 여기서 말한 주택의 가치는 공신력 있는 평가자료를 사용하여 결정되는데, KB부동산시세, 감정가액, 국정원 기준시가 등이 사용됩니다.
DTI 뜻
DTI는 총부채 상환비율로, 주택담보대출 원리금과 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융 부채로 대출 한도를 계산하는 지표입니다. 즉, 대출자의 연소득이 대출을 갚을 수준이 되는지를 확인하는 지표입니다. 지역에 따라 DTI 제한이 있는 곳도 있고, 없는 곳도 있습니다. 따라서 주택담보대출을 받기 전에 반드시 확인해보아야 합니다. DTI를 구하는 공식은 다음과 같습니다.
- DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
DSR 뜻
DSR은 총체적 상환 능력 비율로, 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환액으로 대출 한도를 결정하는 지표입니다. 즉, DTI보다 훨씬 더 엄격한 기준으로 대출자의 연소득이 대출을 갚을 수준이 되는지 확인합니다. DSR을 구하는 공식은 다음과 같습니다.
- DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득
DSR은 소득이 상대적으로 낮을 수밖에 없는 2030 청년층에게 훨씬 불리하기 떄문에 장래 소득을 반영하기도 합니다. 나이가 어릴수록 장래 소득을 크게 인정받을 수 있습니다.
- 만 20 ~ 만 24세의 장래 소득 인정 비율: 현재 소득의 51.4%
- 만 25 ~ 만 29세의 장래 소득 인정 비율: 현재 소득의 31.4%
- 만 30 ~ 만 34세의 장래 소득 인정 비율: 현재 소득의 13.1%
마치며
오늘은 주택담보대출과 항상 함께 등장하는 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보았습니다. LTV, DTI, DSR은 항상 헷갈리는데 이번 기회에 확실한 정리가 되었으면 좋겠습니다.
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